スタッフブログ

アパートやマンションを所有していると、「外壁がくすんできた」「入居者から相談があった」といった小さな変化から、そろそろ塗り替えの時期かもしれないと感じることがあります。戸建てと比べて建物の規模が大きく、入居者への配慮や共用部の工事も必要になるため、費用や工事の進め方に不安を感じるオーナー様も少なくありません。

「戸建てと同じように見積りを取っていいのか」「入居者にはどこまで案内すればいいのか」「補助金や火災保険は利用できるのか」など、気になる点も多いのではないでしょうか。この記事では、アパート・マンションの外壁塗装が必要な理由から、費用相場、賃貸物件ならではの塗装会社選び、会計処理、大分市での補助金や火災保険の考え方までまとめています。

まずは基礎から知りたい方は、「外壁塗装の全知識（戸建て・費用・業者選び）」もあわせてご覧ください。

なお、建物の規模や劣化状況、共用部の有無によって必要な工事は異なります。相場だけで判断せず、建物の状態に合わせて検討することが大切です。

アパート・マンションの外壁塗装が必要な理由

アパート・マンションの外壁塗装は、見た目を整えるだけの工事ではありません。建物を雨風や紫外線から守り、長く良い状態を保つために欠かせないメンテナンスです。

オーナー様にとっては、資産価値を維持しながら空室リスクを抑えるためにも重要な工事といえます。

入居者の安心感と資産価値を守る役割

外壁のひび割れや色あせ、汚れが目立つと、内見時の第一印象が悪くなることがあります。賃貸物件では外観も入居の判断材料の一つとなるため、外壁の状態は空室対策にも関わります。

現在お住まいの入居者様にとっても、外壁の傷みは「管理が行き届いていないのでは」と感じる原因になりかねません。定期的に塗り替えを行うことで、安心感の維持と資産価値の維持につながります。

放置すると起こる劣化リスク

外壁塗装は塗膜によって建物を保護しています。塗膜が劣化すると、次のような症状が見られるようになります。

●色あせ・チョーキング現象
●ひび割れ（クラック）
●シーリングの破断・欠損
●コケ・カビ・藻の発生

※塗膜＝塗料が乾燥してできる保護層
※チョーキング現象＝外壁を触ると白い粉が付く状態
※シーリング＝外壁材のつなぎ目を埋める防水材

これらを放置すると、雨水が建物内部へ入り込み、外壁材だけでなく鉄筋や木部まで劣化が進むおそれがあります。鉄筋コンクリート造では、鉄筋の腐食につながる場合もあるため、早めの対応が大切です。

大分市は温暖で湿度が高く、コケや藻が発生しやすい環境でもあります。外壁の変化に気付いたら、一度点検を受けておくと安心です。

塗り替えサイクルの目安

塗り替えの目安は、使用している塗料によって異なりますが、おおよそ8～15年です。ただし、これはあくまで目安であり、立地や日当たり、風雨などによって劣化の進み方は変わります。

築10年を過ぎた頃から定期的に点検を行い、必要に応じて専門家の診断を受けることで、大規模な補修が必要になる前に対応しやすくなります。複数棟を所有している場合は、点検時期を合わせることで管理もしやすくなります。

アパート・マンションの外壁塗装費用相場

アパート・マンションの外壁塗装は、建物の規模や足場、塗装面積、共用部の有無などによって費用が大きく変わります。総額だけを見るのではなく、工事内容まで確認して比較することが大切です。

費用に影響する要素

主に次のような項目が費用に影響します。

・建物の階数と外壁面積
・足場の規模
・共用廊下や階段、鉄部など付帯部の施工範囲
・下地補修やシーリング工事の範囲
・使用する塗料の種類

木造2階建てのアパートとRC造4～5階建てのマンションでは、必要な工事内容も工期も異なります。正確な費用は現地調査を行ったうえで確認することをおすすめします。

詳しくは「アパート外壁塗装の費用相場を詳しく解説」もご覧ください。

戸建てより費用が高くなりやすい理由

費用が高くなりやすい理由は、大きく3つあります。1つ目は足場です。建物が高くなるほど足場の規模や安全対策が増え、費用も高くなる傾向があります。

2つ目は塗装面積で、世帯数が多い建物ほど塗装面積も広くなり、塗料や作業日数が増えます。3つ目は共用部の施工で、廊下や階段、手すり、鉄部、軒天など戸建てにはない部分の塗装や補修が必要になるため、工事項目も増えます。

見積りを比較するときの確認ポイント

見積りでは次の内容が記載されているか確認しましょう。

「外壁塗装工事一式」とだけ記載された見積書では内容を比較しにくいため注意が必要です。相見積りでは価格だけでなく、工事内容や数量まで比較することが大切です。

詳しくは「見積書の見方と相見積りのポイント」も参考にしてください。

業者選びのポイント（賃貸物件特有の注意点）

賃貸物件では、塗装の品質だけでなく、入居者対応や共用部の安全管理、工事中の連絡体制も重要な確認ポイントです。

入居者への事前案内と近隣対応

工事前には、工事日程や作業時間、洗濯物や駐車場への影響などを入居者様へ事前にお知らせする必要があります。高圧洗浄や塗装作業では窓を閉めていただく時間帯もあるため、スケジュールを配布し、問い合わせ先を案内しておくと安心です。

近隣へのあいさつや案内文の配布範囲は会社によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

共用部の安全管理と使用制限

工事中は駐車場や共用廊下、階段などで一時的な利用制限が発生する場合があります。足場の設置期間や洗濯物が干せない日、車の移動が必要な日などは、事前にわかりやすく案内しておくことが大切です。

また、足場設置中は防犯面への配慮も重要です。安全対策や防犯対策についても確認しておきましょう。

※養生＝塗料の飛散を防ぐためのシート

工事保証とアフターフォロー

保証については、次の内容を書面で確認しておきましょう。

●保証対象
●保証期間
●免責事項
●施工後の点検や対応内容

保証の名称だけでなく、どこまで保証されるのかを確認することが大切です。

節税・確定申告での処理方法

外壁塗装は、工事内容によって「修繕費」と「資本的支出」のどちらになるかが変わる場合があります。最終的な判断は工事内容や個別の事情によるため、税理士などへ確認してください。

修繕費となる場合

原状回復や通常の維持管理を目的とした塗装工事は、修繕費として処理できる場合があります。既存と同程度の塗料による塗り替えなどが該当するケースが多く、その年の必要経費として計上できる可能性があります。

資本的支出となる場合

建物の性能向上や資産価値の向上につながる工事は、資本的支出となり減価償却の対象になる場合があります。高耐久塗料への変更や外壁材の性能向上を伴う工事などが該当するケースがあります。

※減価償却＝取得費用を耐用年数に応じて分割して経費計上する方法

保管しておきたい書類

会計処理のため、次の書類は保管しておきましょう。

詳しい内容は「外壁塗装の減価償却と修繕費の判断基準」も参考にしてください。

大分市での助成金・補助金の活用

助成金や補助金、火災保険は制度や被害内容によって利用できるかどうかが異なります。契約前に対象条件を確認しておきましょう。

大分市の補助金・助成金

現在、大分市では外壁塗装のみを対象とした補助制度はありません。

補助金を前提にするのではなく、まずは建物の状態を確認し、必要な工事内容を把握することが大切です。

火災保険の適用範囲

火災保険は、台風や強風、雹など自然災害による損傷が対象となる場合があります。一方で、経年劣化による塗り替えは対象外となることがあります。

適用の可否は契約内容や被害状況によって異なるため、保険会社へご確認ください。

制度を前提に契約を急がない

「補助金が使える」「火災保険で無料になる」といった説明だけで契約を急ぐのは避けましょう。制度を利用する場合は、対象条件や必要書類を確認してから工事を進めることが大切です。

よくある質問（Q&A）

Q. 入居者がいる状態でも工事はできますか。

一般的には可能です。ただし、洗濯物や駐車場への影響などがあるため、事前の案内とご協力のお願いが必要です。

Q. 空室期間に工事をしたほうがいいですか。

空室時であれば入居者対応の負担は軽くなりますが、劣化が進んでいる場合は建物の状態を優先して判断しましょう。

Q. 共用部だけ塗装できますか。

劣化状況によっては部分的な施工も可能な場合があります。ただし、建物全体とのバランスも考慮して検討することをおすすめします。

Q. 大規模修繕との違いは何ですか。

外壁塗装は塗膜の保護や美観維持が主な目的です。大規模修繕では、防水工事や設備更新なども含めて建物全体を計画的に維持管理します。

Q. 法人所有の場合も同じですか。

修繕費と資本的支出の基本的な考え方は共通ですが、税務上の扱いは異なる場合があります。詳しくは税理士へご相談ください。

計画的なメンテナンスで資産価値を守る

アパート・マンションの外壁塗装は、美観を整えるだけでなく、建物を雨水や劣化から守り、入居者様が安心して暮らせる環境を維持するために欠かせない工事です。建物の傷みが大きくなってから対応するよりも、定期的な点検と計画的なメンテナンスを行うことで、資産価値の維持や空室対策にもつながります。

見積りを比較する際は金額だけでなく、工事内容や保証内容まで確認することが大切です。賃貸物件では、入居者対応や共用部の安全管理についてもあわせて確認しておきましょう。

また、補助金や火災保険、会計処理については制度や条件によって扱いが異なるため、必要に応じて行政機関や保険会社、税理士へ確認してください。

まずは建物の状態を把握するために、有資格者による建物診断を受け、複数の塗装会社を比較しながら検討することをおすすめします。株式会社佐藤塗工（プロタイムズ大分大道店）では、有資格者による建物診断や見積り、施工事例、工事保証についてご案内しています。
賃貸物件の外壁塗装をご検討の際は、お気軽にご相談ください。